在常熟，按揭房想做二次抵押，银行、城商行、村镇银行、消金公司同时抛出橄榄枝，表面看利率只差零点几，真正拉开差距的是成数、速度、还款方式和隐藏费用。用四把尺子量过去，合适与否一目了然。

成数决定可用资金
国有大行执行最严：住宅评估价×70%减去剩余按揭，可贷空间常被腰斩。常熟农商行把公式放宽到评估价×80%减按揭，厂房、商铺也能做到70%，资金立刻多出几十万。消金公司可拉高到90%，但利率同步上浮，只适合短期过桥。

速度影响生意节奏
常熟不动产登记中心与银行系统直连，资料齐全最快48小时出他项权证。招商银行常熟支行、建设银行常熟分行均开通“抵押直连”，两天内放款。村镇银行仍需线下送件，排队3—5个工作日。若急用资金，优先选系统直连机构。

还款方式决定现金流
等额本息适合工资稳定人群，每月金额固定，心里踏实；先息后本适合旺季回款集中的老板，前期只付利息，到期一次还本，减少月供压力；随借随还模式则像额度池，按日计息，不用不计费，对进销账期短的外贸公司尤其实用。签约前一定让柜员把三种试算表打出来，拿回家对现金流再做决定。

隐藏费用一次问清
评估费、抵押登记费、保险费、账户管理费常被拆成四张票。常熟地区评估费住宅1000元、商铺2000元封顶，部分银行可减免；登记费80元由登记中心统一收取；保险费只在高成数方案出现，可谈免。所有费用写进合同附件，口头承诺一律无效。

把四把尺子做成打分表：成数40%、速度30%、还款方式20%、费用10%，满分为自家需求画像，哪家机构得分高就选哪家。按揭房二次抵押不是简单比价，而是匹配生意节奏与家庭现金流的最优解。